Mieszkania nie są tańsze. Miały być, ale wciąż są drogie [ANALIZA]

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że przez ostatni rok średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w Łodzi aż o 17%. Dwucyfrowe podwyżki miały miejsce także w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Z kolei w Gdańsku i Katowicach mieszkania podrożały „tylko” o 9% w przeliczeniu na metr kwadratowy.

– Najpewniej wiele osób zastanawia się, jak to możliwe, że w sytuacji zapaści na rynku kredytowym skutkującej gwałtownym spadkiem popytu na mieszkania, ich ceny wzrosły zamiast zmaleć. I dlaczego w jednych miastach mieszkania podrożały bardziej, a w innych mniej – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo.

I dodaje, że wynika to z wielu czynników, a wszystkie odzwierciedla struktura cenowa mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie w danym mieście. Żeby mieć pełniejszy obraz rynku warto więc przeanalizować zmiany jakie w niej zachodzą oraz przyczyny tych zmian.

Cena za mieszkanie nie spada

Pierwszą ze zmian był galopujący wzrost kosztów budowy, z którym mieliśmy do czynienia przez większą część ubiegłego roku. Zmusiło to firmy deweloperskie do podnoszenia poprzeczki cenowej. Widać to m.in. po tym, jak dramatycznie szybko skurczyła się w największych miastach oferta mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Ponieważ szybko się wyprzedawały, to np. w Poznaniu odsetek lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25% do 4%. A dodajmy, że w tym okresie oferta poznańskich deweloperów skurczyła się zaledwie o 1%.

Innymi słowy, w grudniu ubiegłego roku osoby szukające mieszkania z ceną do 8 tys. zł mogły przebierać wśród blisko 800 ofert. Rok później było ich zaś już tylko ok. 120. W Warszawie i Krakowie znalezienie tak tanich mieszkań zaczyna graniczyć z cudem.

Warto dodać, że przed rokiem można też było kupić w największych metropoliach lokale, których średnia cena metra kwadratowego nie przekraczała 7 tys. zł za m kw. Obecnie można takie znaleźć już tylko w Łodzi i Katowicach.

Luksusowe mieszkania windowały średnią cenę metra kwadratowego

Drugą przyczyną wzrostu średniej ceny metra kwadratowego było wprowadzanie przez deweloperów do sprzedaży drogich i bardzo drogich mieszkań. Trzeba pamiętać też, że na mniejszych rynkach nawet pojedyncza inwestycja z wysokimi - jak na ten rynek - cenami może wywołać wrażenie, że mieszkania gwałtownie podrożały. Ponieważ podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania za kredyt, deweloperzy mogli liczyć głównie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, lub takich którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe.

– Chcąc spełnić oczekiwania zamożnych klientów deweloperzy wprowadzali na rynek mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie – wyjaśnia Marek Wielgo.

I właśnie to drogie mieszkania windowały średnią cenę metra kwadratowego. Na przykład we Wrocławiu odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ubiegłym roku z 18% do 40%. Jest on już niewiele mniejszy niż w Gdańsku i Krakowie. W efekcie stolica Dolnego Śląska dogania te miasta także pod względem średniej ceny metra kwadratowego.

Ceny mieszkań 2023: prognozy

Należy jednak podkreślić, że w 2022 r. wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Deweloperzy nie byli jednak zmuszeni wyprzedawać mieszkań po znacznie obniżonych cenach, bo nie szarżowali z podażą. Wstrzymywali oni budowy zwłaszcza tam, gdzie już nie mogli rosnących kosztów budowy przerzucić na klientów. Mieszkania sprzedawane są wolniej, a oferta nowych inwestycji jest uzupełniana, a nie powiększana.

Z drugiej strony, nie można wykluczyć radykalnych przecen mieszkań w niektórych inwestycjach. Świadczy o tym malejący wskaźnik popytu w bigdata.rynekpierwotny.pl, który pokazuje, jaki jest udział sprzedanych mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Z ich punktu widzenia im jest wyższy, tym lepiej, bo oznacza szybsze tempo wyprzedaży oferty.